广州开大，去库存核武器来了！_置换_村民_柯木

最近，一份《回迁安置房置换商品房意愿摸查通知》，在网上炸开了锅。天河柯木塱村民的回迁房，居然能直接换成商品房，而且还是天河新盘！旧改安置，终于从“将就”走向了“讲究”！来源：广州天河发布

安置房换新房，村民赚了吗？

根据通知，柯木塱村民可从5个天河在售新盘中挑选置换：城投天禧、中建天河精诚壹号、能建天河麓誉府、慧源山庄、珠江天河都荟。

从户型上看，这批房源的跨度相当广，涵盖从73㎡到152㎡。

最核心的规则，则是“置换系数”——

1、越贵的盘，能换的面积越小。

比如慧源山庄，售价4.9-6.2万/平，最高打5.3折。城投天禧售价3.6-4.4万/平，打折率最低。

柯木塱旧改安置房置换系数

2、单户上限140㎡，超出部分需补差价或放弃。

举个例子：村民想换城投天禧105㎡三房，至少要拿出118㎡安置面积，相当于打了8.9折。

打折换房，这顿操作村民买账吗？

有网友表示：“多一个选择还是蛮好的”、“商品房的品质，还是能吊打回迁房”...

来源：小红书

确实，相比传统回迁房动辄三五年的等待期，村民还得赌规划能不能兑现，现在可以直接换商品房。

对急着改善居住条件的村民来说，不仅产权清晰、配套更好，连过渡租房的费用都省了。

这样的解决方案，性价比相对较高。

当然，也有网友会质疑：那么多村民要置换，会不会导致小区整体房价下跌？

来源：小红书

来源：小红书

以房换房，将成大趋势？

对村民来说，这个方案直击他们最担心的两个不确定性问题：回迁房建设周期长，以及安置房品质可能不达预期。

从开发商角度看，则开辟了一条去库存的新渠道。

要知道，广州部分一手在售楼盘去化压力不小。比如2018年就入市的慧源山庄，目前可售货量还有50%以上。

不完全统计，这几个盘的可售商品房货量超过3100套。

柯木塱旧改安置房置换项目情况

现在开发商手里，突然多了一批手握安置面积的精准客户，何乐而不为？

而且，这种置换不占用购房名额，堪称去库存的“隐形通道”。

按照今年上半年的去化速度，柯木塱村民的购买力涌入，可以缩短这些楼盘一年以上的去化周期。

光是黄埔区拆迁户，贡献金额就超过20亿，买掉了2025年广州计划供应量的9.2%。

如果柯木塱模式全面铺开，带领周边旧改“以房换房”，这个数字恐怕要翻着跟头往上涨。

更重要的是，“以房换房”避免了短期内的财政压力，更好地控制资金流动。

以更长远的影响看，这个政策标志着广州旧改进入3.0时代——

从最早的纯货币补偿，到后来的回迁安置，再到现在的商品房置换。

这种转变，看起来是个“三赢局面”：

让村民住上好房子、开发商清掉库存、政府加快旧改进度。

混读，将成为主流？！

福兮祸相依。

K姐觉得，“以房换房”实施后的最大影响，并不是房价，而是生源结构。

以后，开发商很难再吹嘘“生源纯粹”、“学区圈层”，“以房换房”一执行，混读必将成为主流。

之前咱聊过，小红书上有不少人介意自己孩子和村民读一个学校：混读会拉低“生源质量”。

来源：小红书

也有人说：“广州的村和村之间，还是很大差距的”、“有没有可能，这学校就是人家村里的地？”...

还有网友的评论，戳破了扎心的事实：“业主辛辛苦苦攒钱买房进城，结果以读书就傻眼了...”

来源：小红书

有商品房业主鄙视村民、本地人鄙视外来人、好学校鄙视村小、拼不过名校就选生源...

K姐只能说，鄙视链无处不在。

无论愿不愿意承认，回迁大爷和新广老板要成邻居，将成为常态中的常态。

实际上，广州“混读”的学校并不少见。

强如广大附中大学城校区初中部、执信天河校区、琶洲执信...都得混读！

商品房+城中村混读名校一览

未来，那些依赖名校的楼盘，随着拆迁户子女的涌入，所谓的“生源优势”很快就会打折扣。

早上你开着宝马出门，隔壁老王开着电鸡去收租；你家娃在学钢琴，他家孩子在跳广场舞...

大家都有光明的未来。

有时吧，所谓“纯粹、高端”的居住区从来都是人为制造的稀缺，旧改置换不过是把遮羞布扯了下来。

但最终，楼市格局是否因此改写？ 我们拭目以待！